Droits de succession et plus-value immobilière

02 Fév Droits de succession et plus-value immobilière

La vente d’un bien immobilier dépendant d’une succession peut présenter une véritable difficulté sur le plan fiscal, en raison de la plus-value immobilière des particuliers inutilement générée. Ce sujet n’est généralement pas convenablement traité durant le règlement d’une succession, alors que les conséquences financières sont pourtant très importantes. Cela est d’autant plus ridicule que cette fiscalité peut être évitée.

1) L’indispensable comparaison entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier :

La « plus-value » immobilière est la somme correspondant à la différence existant entre le montant du « prix de vente » et le montant du « prix d’achat » du bien immobilier concerné.

• Le « prix d’achat » :

Le fait générateur de la plus-value immobilière résulte des actes de succession signés. Bien qu’il s’agisse d’une transmission successorale à titre gratuit, il s’agit bien fiscalement d’un « prix d’achat ».

En matière de succession, ce fait générateur résulte la plupart du temps de la déclaration de succession signée pour l’ensemble des biens et droits mobiliers et immobiliers du défunt, sinon de l’attestation de propriété immobilière signée pour le bien immobilier concerné. Le « prix d’achat » est ainsi celui figurant dans l’un de ces deux actes.

Il résulte en effet du Bulletin Officiel des Impôts du 12 septembre 2012 ce qui suit :

« Le prix d’acquisition à titre gratuit s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) conformément au I de l’article 150 VB du CGI. Le prix d’acquisition à titre gratuit correspond à la valeur vénale ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit diminuée, le cas échéant, de l’abattement prévu à l’article 764 bis du CGI (…)

Par ailleurs, il est admis lorsque la succession ne devait donner lieu à aucune imposition ou lorsqu’elle n’était pas imposable en France, de retenir la valeur qui figure dans l’attestation immobilière à la condition que celle-ci corresponde à la valeur du bien, précisées ci-dessus, au jour de la mutation à titre gratuit qui l’a fait entrer dans le patrimoine du cédant » (RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d’acquisition – BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 publié le 12 septembre 2012).

Le plus souvent la signature des deux actes est requise, ce qui est le cas pour la grande majorité des successions. Le « prix d’achat » figurant dans ces deux actes sera alors identique, si du moins ils sont tous les deux signés dans un court intervalle et que le marché immobilier n’a pas évolué.

• Le « prix de vente » :

Le prix de vente fixé dans l’acte de vente du bien immobilier constitue la base du calcul de la plus-value immobilière.

Sans surprise, ce « prix de vente » est bien entendu celui qui figure dans l’acte authentique de vente du bien immobilier dépendant de cette succession.

2) L’indispensable comparaison entre le taux d’imposition des droits de succession et le taux d’imposition de la plus-value immobilière

Le taux d’imposition est très différent selon qu’il s’agit de la fiscalité des droits de succession ou de la fiscalité de la plus-value immobilière.

• Le taux des droits de succession :

S’agissant des droits de succession, le taux d’imposition varie selon la qualité des héritiers ou le montant du patrimoine concerné.

Pour les héritiers en ligne directe, un barème progressif de 5 % à 45 % s’applique en effet par tranches, étant précisé que les tranches les plus élevées sont les suivantes en 2020 :

• 20 % pour un patrimoine successoral compris entre 15.932 € et 552.324 €
• 30 % pour un patrimoine successoral compris entre 552.325 € et 902.838 €
• 40 % pour un patrimoine successoral compris entre 902.839 € et 1.805.677 €
• 45 % un patrimoine successoral supérieur à 1.805.677 €

En conséquence, le taux d’imposition des droits de succession est de l’ordre de  20 à 30 % en moyenne, du moins pour un patrimoine transmis à des héritiers en ligne directe (enfants et petits-enfants). Cela concerne ainsi la très grande majorité des successions.

Pour les autres héritiers, les taux sont les suivants :

• 35 % à 45 % entre frères et sœurs
• 55 % entre parents jusqu’au 4^ème degré (cousins)
• 60 % au-delà du 4^ème degré (cousins éloignés et étrangers à la famille)

Il n’en demeure pas moins que ce type de successions est minoritaire, sinon rare en pratique, de sorte que ces taux importants ne sont pas révélateurs des cas habituellement rencontrés en pratique, pour lesquels une autre stratégie sera évidemment nécessaire.

• Le taux de la plus-value immobilière :

S’agissant de la plus-value immobilière, celle-ci est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 %, et au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux actuel de 17,2 %. Le montant de l’impôt est prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale.

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s’applique sur les plus-values immobilières (autres que sur les terrains à bâtir), d’un montant supérieur à 50 000 €, et ce pour les cessions réalisées depuis le 1^er janvier 2013.

En conséquence, le total de cette plus-value immobilière peut atteindre un taux de 38,20 % à 42,20 % selon le cas.

3) L’indispensable stratégie patrimoniale et l’indispensable anticipation fiscale concernant les valeurs retenues

Ainsi, l’écart entre le taux d’imposition des droits de succession (20 à 30 % en moyenne) et le taux d’imposition de la plus-value immobilière (38,20 % à 42,20 %) varie en effet de 20 % environ.

Il est en conséquence impérieux de ne pas fixer un « prix d’achat » dans les actes de succession, sans avoir anticipé le « prix de vente » espéré ou prévisible du bien immobilier dont la vente est prévue par les héritiers.

Deux situations se présentent en pratique concernant la fixation du « prix d’achat » :

• Le projet de vente est exclu :

Cela peut concerner une maison de famille ou un bien immobilier locatif que les héritiers souhaitent impérativement conserver, soit pour leur jouissance personnelle soit pour les revenus réguliers qu’il procure.

Dans ce cas, la valeur retenue dans la déclaration de succession et l’attestation de propriété immobilière sera la plus faible possible, puisqu’elle ne servira de base fiscale qu’aux seuls droits de succession.

Il convient toutefois de raison garder quant à la valeur retenue, afin d’éviter une fraude aux droits de succession. Cela dit, une « valeur familiale » peut être fixée, sans devoir retenir la « valeur marché » d’un bien immobilier conservé à long terme, d’autant qu’il est le plus souvent occupé sinon loué (ce qui justifie une décote de sa valeur vénale). La seule limite sera évidemment l’abus de droit fiscal.

• Le projet de vente est certain ou seulement probable :

Cela peut concerner une maison de famille ou un bien immobilier quelconque que les héritiers ne veulent pas conserver (mettre fin à l’indivision existant entre eux) ou ne peuvent pas conserver (travaux élevés, rentabilité faible, arbitrage patrimonial etc…).

Que la vente soit certaine ou seulement probable, à court ou à moyen terme, il faut être d’une extrême vigilance concernant la fixation du « prix d’achat » dans les actes de succession. En effet, l’exonération de plus-value immobilière n’est acquise qu’à l’issue d’un très long délai de détention et de conservation du bien immobilier : 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu, et 30 ans au titre des prélèvements sociaux.

Ainsi, la vente probable d’un bien (même si la décision n’est pas encore prise), doit être en pratique considérée comme une vente certaine de ce bien.

Dans ce cas, la valeur retenue dans la déclaration de succession et l’attestation de propriété immobilière devra être la plus proche de la valeur du marché immobilier (« valeur marché »), puisqu’elle servira de base fiscale pour le paiement des droits de succession mais également pour le paiement de la plus-value immobilière.

4) L’indispensable discussion entre les héritiers et le notaire rédacteur des actes de succession

En conséquence, toute légèreté dans la fixation du « prix d’achat » dans les actes de succession coûtera très cher sur le plan fiscal.

• Les actes de succession seront signés avant la vente :

Il n’est pas intelligent d’exiger du notaire rédacteur de la déclaration de succession, ou de l’attestation de propriété immobilière, de trouver une solution pour réduire au minimum le montant de vos droits de succession. Cela manque de discernement et relève d’un raisonnement à court terme.

Il n’est pas davantage acceptable de laisser le notaire fixer une valeur trop faible du bien immobilier concerné, au motif que cela réduit le montant de vos droits de succession.

Cet cadeau apparent n’est en effet qu’un leurre puisque la plus-value immobilière générée par la vente de ce bien immobilier sera d’autant plus forte, et à un taux largement supérieur aux droits de succession prétendument économisés. L’écart est en effet de 20 % environ.

Le raisonnement est identique, que ces biens immobiliers soient détenus en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière familiale soumise à l’impôt sur le revenu. Une société soumise à l’impôt société constitue par contre une exception, une plus-value professionnelle étant alors générée par la vente de l’un de ses actifs immobiliers.

En conséquence, si les actes de succession sont signés avant la mise en vente du bien immobilier, la « valeur marché » doit y figurer afin d’éviter au maximum la plus-value immobilière ci-dessus rappelée.

Idéalement, le « prix d’achat » doit être identique au « prix de vente », afin d’éviter même toute plus-value. Ce sera possible si la vente intervient rapidement après le règlement de cette succession.

Enfin, il n’est pas rare que seule la déclaration de succession soit signée à l’occasion d’un décès, celle de l’attestation de propriété immobilière étant différée à la vente effective du bien immobilier. Cela n’est pas une bonne solution car la valeur retenue dans l’attestation de propriété, qui signée concomitamment à la vente, sera alors identique et supportera les émoluments du notaire au prix fort (le « prix de vente »). Ce n’est plus ici une question fiscale, mais une question de taxation des actes notariés.

• Les actes de succession seront signés concomitamment à la vente :

Il peut arriver que les héritiers signent un compromis de vente avant même que les actes de la succession ne soient signés. Ayant alors, par hypothèse, connaissance du « prix de vente » (qui sera le « prix marché »), les héritiers devront évidemment rigoureusement reporter le même prix dans la déclaration de succession et l’attestation de propriété immobilière (qui sera également le « prix d’achat »). Cela évitera alors de générer la moindre plus-value immobilière.

Lorsque la valeur du bien immobilier à vendre n’est pas aisée à déterminer, ou que les héritiers ont un désaccord sur la fixation de son prix à l’occasion de sa mise en vente, voire que ces héritiers tentent de vendre le bien immobilier au prix maximum dans leurs annonces immobilières (ce qui est légitime), il sera plus prudent de différer la signature des actes de succession, du moins quand cela s’avère être possible. Dans ce cas, il conviendra d’attendre la signature d’un compromis de vente, voire de l’acte authentique de vente définitif, pour mentionner le même prix dans la déclaration de succession et l’attestation de propriété immobilière.

Cela dit, différer la signature des actes de succession n’est pas toujours envisageable puisqu’une déclaration de succession doit être en principe régularisée dans les 6 mois du décès (article 641 du Code Général des Impôts), au risque de générer cette fois des importantes majorations et des pénalités de retard sur les droits de succession. Cela dépendra en conséquence du montant (voire de l’absence) des droits de succession à régler, ainsi que du rapport coût/avantage entre ces droits de succession et la plus-value immobilière prévisible.

Enfin, un autre cas de figure particulier peut se présenter si un long délai s’écoule entre le décès et la vente du bien immobilier. La déclaration de succession peut même ne jamais avoir été établie ou signée par les héritiers, ni déposée auprès de l’administration fiscale. Cela peut aboutir à une demande de partage judiciaire des biens indivis, moyennant la fixation d’une « valeur partage ». Un audit de cette situation plus complexe permettra alors de déterminer la « valeur d’achat » à prendre en compte dans le calcul de la plus-value.

Le notaire de la succession a un devoir de conseil en la matière. Il est ainsi indispensable d’échanger avec lui toute transparence, afin de lui confier clairement vos projets personnels ou familiaux concernant le sort des biens et droits immobiliers reçus à l’occasion d’une succession, et ce avant toute signature des actes.

Si vous avez le moindre doute, le Cabinet MARS VIGILA peut vous assister dans cette réflexion juridique et fiscale, ainsi que dans la détermination de vos choix stratégiques patrimoniaux. Il peut également vous permettre de vendre votre bien immobilier, étant avocat mandataire en transactions immobilières.